QUANTO COSTA UNA CASA IN MOLDAVIA E PERCHE ACQUISTARE UN IMMOBILE?

PERCHÉ INVESTIRE IN MOLDAVIA IN QUESTO MOMENTO?

Non neghiamo che la Moldavia sia vista ancora come un paese esotico nonostante la sua vicinanza agli Stati Comunitari; nel bene o nel male, le recenti votazioni politiche del 2019 e presidenziali del 2020 hanno spinto i vertici politici moldavi a guardare sempre più a occidente con l’obiettivo di candidare la Moldavia a paese entrante nella Comunità Europea.

Al di là di considerazioni prettamente politiche, questo atteggiamento ha spinto investitori stranieri occidentali a sentire più “a portata di mano” la Moldavia per i propri investimenti.

Certamente negli ultimi anni molto è stato fatto dal governo nella lotta alla corruzione e al riciclaggio, nell’avvicinamento e maggiore interazione del sistema bancario moldavo non-sepa a quello comunitario sepa, nel miglioramento del sistema notarile ancora acerbo su alcuni aspetti come il debito legale.

Dal verso orientale, i recenti flussi migratori di una popolazione in fuga dai territori di guerra, che vede la Moldavia come il rifugio più vicino a casa (sia geograficamente che linguisticamente) ha tenuto alta la domanda immobiliare.

Anche la migrazione interna, ossia il rientro in patria di molti giovani che dagli anni 1991 erano scappati all’estero in cerca di un lavoro che in patria non c’era, sta crescendo.

Ciò è dovuto sia al peggioramento del loro potere di acquisto dello stipendio percepito all’estero e in parte spedito ai familiari in patria, sia alla nostalgia di un ambiente con uno stile di vita sufficientemente diverso da quello occidentale, oltre alla volontà di ricongiungersi agli affetti in patria, dove pure lo stipendio per i lavoratori con determinate competenze comincia a innalzarsi.

Oggi per i giovani rimpatriati comprare casa in Moldavia è più facile grazie alle recenti facilitazioni per l’accesso la mutuo prima casa.

La recente creazione del “Parco Tecnologico IT” moldavo, ha spinto molte aziende straniere a creare branch e sussidiare in loco per usufruire degli evidenti vantaggi fiscali, creando un flusso di risorse umane, dunque una domanda di alloggi e infrastrutture immobiliari in continua crescita.

Se da un lato tutti questi elementi sostengono il costo delle case in Moldavia, non dimentichiamo che nei mesi successivi abbiamo assistito ad uno stress-test immobiliare generato da momenti di vero e proprio panico collettivo: flotte di investitori stranieri o cittadini moldavi con parenti all’estero hanno frettolosamente lasciato la Moldavia per paura di un allargamento del conflitto ucraino.

Questa fuga ha generato una brusca pressione di vendita degli immobili, che però hanno raggiunto un prezzo minimo stabile sotto il quale non si è comunque riusciti ad andare proprio per il perpetuarsi degli altri fattori sopra elencati. Questo valore rappresenta quindi un interessante “entry point” per gli investitori che guardano avanti.

Non va dimenticata la bassa pressione fiscale del paese per i possessori di immobili che mettono a reddito la loro proprietà (vedi sezione “tassazione” del sito) e le normative snelle e di adeguata tutela del proprietario nei riguardi dell’affittuario.
Rimane bassa anche la tassazione dei redditi derivanti da plusvalenze generate dalla compravendita degli immobili.

COSA COMPRARE?

Alcuni terreni non possono essere liberamente acquistati o venduti da chiunque; i cittadini stranieri, sia come persona fisica che giuridica, non possono acquistare terreni agricoli e forestali, (a breve un articolo sulle procedure per acquisti immobiliari in MD). Rimane la possibilità di affitto a breve termine (1-3 anni) o lungo termine (fino a 99 anni).

Tutte le altre proprietà immobiliari possono essere acquistate dai cittadini stranieri.

Nel caso di un terreno connesso ad un immobile ivi situato, è acquistabile.

La procedura per comperare casa in Moldavia è relativamente semplice e richiede 4-10 giorni per essere completata.

Rimane da scegliere se preferire un investimento in appartamenti singoli da affittare long/short-term, o immobili residenziali con spazio verde, oppure aree commerciali o industriali.

Ovviamente la scelta è condizionata dell’ammontare dell’investimento; dalla capacità/volontà di una gestione diretta (per la costante presenza dell’investitore) o indiretta e affidata a competenze del luogo, qualora l’investitore sia raramente presente.

Ad esempio, un investitore timido che voglia un approccio morbido a questa latitudine, preferirà l’acquisto di un semplice e ben posizionato appartamento da far gestire e portare a reddito con affitti a corto/medio o lungo termine, e solo a risultato raggiunto si sentirà stimolato ad implementare i suoi investimenti; diversamente, un investitore deciso e con maggiori risorse, può optare per un area commerciale di un palazzo in fase di costruzione o ristrutturazione, oppure per un area industriale con buone potenzialità per fruibilità del prodotto e minore deterioramento o spese di mantenimento.

QUANTO COSTA UNA CASA IN MOLDAVIA?

Il cosiddetto “l’indice di convenienza abitativa”, ossia il rapporto del prezzo della proprietà e del reddito, ci dice che l’acquisto di una casa a Chisinau (la capitale) è più conveniente rispetto a qualsiasi altro paese europeo.

Se per un appartamento in periferia della capitale il costo si aggira sui 700-900 euro/m2, nel centro lo troviamo a 1500-2000 euro quando ristrutturato o nuovo, ben distante dai prezzi delle altre capitali europee. A questo costo va aggiunta una tassa di proprietà del 2,3%.

Il rendimento mensile per affitto di spazio abitativo si aggira sui 10 euro/m2. Maggiore è la qualità delle rifiniture dell’immobile e più centrale è la “location”, minore è la competizione nelle offerte dei competitors.

Considerando i costi delle case, i rendimenti annui di un immobile acquistato e portato a reddito oscillano tra l’8 e il 12% dell’investimento iniziale, senza contare il valore aggiunto dall’inevitabile aumento dei prezzi (sia di acquisto che di affitto) nei prossimi anni, per progressivo adeguamento dei parametri economici della Moldavia agli altri stati europei; un po’ quello che è successo 15/20 anni fa nei paesi baltici.

QUANDO E COME COMPRARE?

Solitamente nei periodi invernali il prezzo di acquisto rimane più compresso, mentre nel periodo primaverile ed estivo si risveglia la domanda immobiliare.

Pur potendo comperare sia in qualità di persona fisica che giuridica, prima di optare per questa scelta, occorre tener ben presente quali siano gli oneri da affrontare:

1. Innanzitutto, quelli richiesti dallo stato ove è situato l’immobile: Anche n Moldavia l’aliquota dipende dalla categoria catastale dell’immobile (indice catastale) e dal valore stimato, dalla sua superficie, dalla sua ubicazione; è determinata annualmente dalle autorità locali rappresentative; in generale l’aliquota minima annuale è dello 0,05% per arrivare fino allo 0,3% del valore catastale. In sintesi, la tassazione è bassa rispetto all’Italia.
2. E per il cittadino che non ha residenza fiscale estera, gli oneri richiesti dallo stato di appartenenza dell’investitore per proprietà detenute all’estero (previo scomputo dei crediti di imposta patrimoniale generati dal punto 1): Ad esempio nel caso dell’Italia, il possesso di immobili all’estero va dichiarato nel quadro RW della dichiarazione dei redditi (da compilarsi anche dagli esenti dichiarazione dei redditi) per il calcolo del pagamento della IVIE (imposta sugli immobili detenuti all’estero).

Se il bene è intestato a persona fisica, (o società semplice o enti non commerciale residente) si paga il 0.76 % annuo calcolato sul valore dell’immobile (ricavato dal valore catastale per l’immobile situato in paesi UE-SEE; di acquisto o di mercato per gli alti stati). Per le abitazioni c.d. di lusso, l’aliquota è ridotta al 0.4 %.

Nel caso in cui l’imposta si attesti su valori non superiori alla soglia di 200 euro (per ogni singolo immobile; e comunque calcolato a prescindere da quote e periodo di possesso e senza tenere conto delle detrazioni previste per lo scomputo dei crediti di imposta) essa non è dovuta. Per le abitazioni non di lusso si è esenti da IVIE se l’immobile è adibito ad abitazione principale (es: la casa è assegnata al coniuge a seguito di un provvedimento di separazione legale).

Se a persona giuridica, non si paga tassa annuale.

Da questo appena detto, è evidente che gli importi per il possesso di un immobile possono variare anche di molto in base a molteplici fattori; pertanto ogni strategia di investimento immobiliare va ben commisurata alle varie determinanti che caratterizzano l’investitore, al pari di un sarto che adatta il vestito sulla anatomia di chi lo indossa.

CONCLUSIONE: e adesso che faccio?

Se pensiamo a quanto velocemente sono cambiati gli stati baltici dal 1992 ad oggi, paragonandoli alla Moldavia sembra di viaggiare indietro nel tempo. Oggi è ancora un buon periodo.

Per le stesse dinamiche osservate altrove, questo paese sta cambiando in fretta, per cui questa latitudine ancora favorevole per l’allocazione degli investimenti immobiliari, come sempre avviene per le nazioni che presto o tardi si adeguano ai prezzi e al benessere degli stati confinanti più progrediti economicamente, sarà destinata a diventare meno attraente nel tempo.

Ma anche quando ciò avverrà, i vantaggi fiscali offerti dallo stato moldavo, che non ha rivali per convenienza tra gli altri stati “white list” europei, manterranno allettante l’investimento immobiliare in Moldavia.

Ora, se hai maturato l’entusiasmo e l’intuito necessario per comperare casa in Moldavia, non ti resta che visitare questa latitudine e misurare con mano la realtà sopra descritta. Non mancano qui le strutture e i professionisti che ti aiuteranno e seguiranno “in primis” a comprendere le tue esigenze, e quindi a indicarti le occasioni migliori per te.